이게위키/위키로그/주거용 건축물의 현 주소와 안전한 임대차거래방법

서론

(해당글은 2020년 7월 기준으로 작성되었으며 이후 변동사항으로 인한 피해는 책임지지 않습니다.)
현재 작성중인 글로 내용이 완벽하지 않을 수 있습니다.

여러분은 현재 어떤 집에서 살고계십니까?

매물 알아보기

부동산

바로 부동산을 향해서 매물을 찾으러 다니는것보다는 온라인으로 위치, 주변상권, 개인적인 희망등을 고려하여 몇가지 매물을 정리하고 해당 매물들을 담당하는 각 부동산에 연락하여 해당매물이 남아있는지, 조건은 인터넷과 같은지 물어보고 찾아가는것이 좋다.
막상 부동산에 도착하니 전화할때는 남아있었는데 이미 팔렸다같은 이야기를 하고 다른매물을 보여주려한다면 인터넷 허위매물을 의심해보자,
물론 진짜 해당 매물이 바로 계약되었고 다른 좋은 매물을 보여주는것일 수 있으니 시간이 남는다면 보여주는 매물 몇몇 보는것도 나쁘지 않다.
단 보여주는 매물들도 계약직전이라며 볶거나 보증금을 선입금해 우선순위를 확보해야한다같은 이야기를 한다면 바로 부동산을 뛰쳐 나오도록 하자

직접계약

부동산을 거치지 않고 계약하는 방법으로는 집주인과의 직접계약이 있다.
중개앱이나 사이트, 전단지를 보고 연락하는등 여러 방법이 있는데 전세의 경우 보증금이 큰 경우가 일반적이기에 이 방법을 추천하지 않는다.
월세 계약시에는 중개수수료를 내지 않거나 소액만 내도 되기에 집주인과 세입자 모두에게 금전적으로는 이득이 될 순 있지만 계약 또는 관련 문제가 있을때 책임질 중개사가 없어 집주인과 조정을 통해 해결해야하기때문에 직접계약을 생각하고 있다면 아래 설명되어있는 매물 확인단계를 꼼꼼히 거쳐야한다.

매물 확인하기

서류상확인

건축물대장

위반건축물

건축물대장을 발급해보았을때 위반건축물표시가 되어있는경우가 있다, 이 경우 변동사항란을 꼼꼼히 확인해보아야한다.
무단증축의 경우 해당 층을 계약한것이 아니라면 크게 문제되진 않을 수도 있지만 무단증축이 해당되는 층을 계약했거나 무허가 건축물, 건폐율 또는 용적률 초과에 대한 변동이 기재되어있다면 계약기간 중이더라도 강제퇴실 당할 수 있으며 심한경우 법적분쟁으로 이어질 수 있다.
건축물 용도에 맞지 않게 사용한 경우도 위반건축물에 해당되는데 이는 아래 근린생활시설을 참고하자

근린생활시설

근린생활시설은 법적으로 주거용이 아니기때문에 불법이지만 원룸의 다수가 근린생활시설로 등록되어있기때문에 어쩔 수 없이 계약하는 경우가 많다.
이 경우 전세자금대출을 받을 수 없거나 힘들고 월세에 대한 연말정산 공제도 받을 수 없으니 참고해야한다.
추가적으로 주거용으로 사용된것이 적발된경우 싱크대, 가스레인지 등 조리시설을 철거해야하는데 이로 인해 계약기간이 남아있음에도 강제퇴실 당하는 일이 있을 수 있다. (/계약기간내/ 참고)
근린생활시설과 공동주택 둘을 구분하기 제일 쉬운것은 정부24에서 해당 건물에 대한 건축물대장을 발급받는것이지만 간이로 해당 건물에 있는 주차장의 크기를 통해 유추 할 수 있다,
법적으로 주거용 건축물은 일정 크기 이상의 주차장을 갖고 있어야하지만 근린생활시설은 필수가 아니기에 주차장이 없거나 크기가 매우 작다.

등기부등본

우리가 등기부등본이라고 하는 등기사항전부증명서도 건축물대장만큼 중요하다.
등기사항전부증명서는 보통 토지와 건물로 나누어지는데 가능하다면 둘 다 발급하여 압류여부와 근저당권설정을 보는것이 좋다.
여기서 근저당권은 해당 건물 또는 토지를 담보로 대출을 받았다는것을 의미하며 대부분 근저당권이 있다고 해서 문제가 있는 건물은 아니니 걱정말자

계약기간 내

근린생활시설로 등록된 건축물의 경우에도 일부경우를 제외하고 전입신고와 확정일자를 신청할 수 있는데 주택임대차보호법으로 보호받기 위해선 필수이며 계약후 빠르게 하는것이 혹시나 모를 법적 문제에서 벗어날 수 있다.

전세를 계약했다면 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증을 가입할 수 있는데 보증금 금액이 크거나 계약전 확인했던 등기사항전부증명서의 근저당권이 신경쓰인다면 가입해두는것이 좋다.
단 근린생활시설은 해당 반환보증에 가입할 수 없다.

계약기간이 절반정도 지난시점이라면 계약이전에 했던것처럼 등기사항전부증명서를 다시 확인하여 압류여부, 근저당권 추가여부를 살피고 이상이 있다면 집주인에게 연락하여 추가적으로 확인하는것이 좋다.

위반건축물 적발로 인해 퇴실 당할 위기에 있다면 적법한 권리로 부동산에 부동산중개수수료 환불, 집주인에 이사비용 지원등을 요구하고 이사하는것이 제일 깔끔하다.
집주인의 요구에도 계약기간동안 계속 눌러살려고 시도하다간 오히려 집주인이 이행강제금에 대한 손해배상 청구를 신청할 수 있으니 주의하자